Площади раздора: арендовать или покупать офис? Опыт уральской турфирмы
В Екатеринбурге из-за нарушений в оформлении документов, выявленных прокурорскими проверками, из арендованного офиса пришлось съехать турфирме «Река желаний»...
В Екатеринбурге из-за нарушений в оформлении документов, выявленных прокурорскими проверками, из арендованного офиса пришлось съехать турфирме «Река желаний». С одной стороны, случай частный, с другой — риск лишиться уже «раскрученного» места, адрес которого известен всем клиентам, есть у всех, кто не является собственником. Так как же быть: купить офис или просто внимательнее изучать договоры аренды? Мнения специалистов — в материале TurProfi.ru.
Турфирма «Река желаний» долгое время располагалась в центре Екатеринбурга — в здании консерватории на перекрестке проспекта Ленина и улицы 8 Марта. Теперь же руководство компании вынуждено было принять решение о переезде: прокуратура провела проверки и выявила нарушения при заключении договора аренды.
Как сообщили в пресс-службе свердловской прокуратуры, здание на перекрестке улиц Ленина и 8 Марта является федеральной собственностью и принадлежит на праве оперативного управления Уральской государственной консерватории. Однако на момент проверки в здании работали ООО «Туристическая фирма «Река желаний» и ЗАО «Связной логистика», они занимали помещения в соответствии с договорами субаренды, заключенными с ООО «Мост», которое в свою очередь ранее являлось арендатором у консерватории.
Договор аренды с ООО «Мост» арбитражный суд Свердловской области признал недействительным, соответственно, недействительны и договоры субаренды.
В отношении турфирмы «Река желаний» и магазина «Связной» были возбуждены дела об административном правонарушении по части 2 статьи 7.24 КоАП РФ (использование федерального имущества без надлежаще оформленных документов). В итоге, решением свердловского арбитражного суда турагентство привлечено к административной ответственности в виде штрафа в 20 тысяч рублей. В отношении ЗАО «Связной логистика» дело находится на рассмотрении.
Сейчас турфирма «Река желаний» уже работает по новым адресам, на старые телефонные номера установлена переадресация. TurProfi.ru обратился за комментарием к директору турфирмы Сергею Сюзеву, который рассказал о сложившейся ситуации. «Туристическая компания «Река желаний» сменила адреса. Первый офис находится на улице Воеводина, 8, в бизнес-центре, офис работает в обычном режиме. Второй офис, по адресу 8 Марта, 70, мы приобрели, он откроется после регистрации прав собственности в регистрационной палате, ориентировочно в феврале 2012 года, — отметил Сергей Сюзев. — Смена арендуемых помещений — обычное дело, происходит по инициативе как той, так и другой стороны. В нашем случае этот интерес совпал с интересом арендодателя. Что касается прокуратуры, то она выполнила то, что положено, а было ли такое ускорение процесса чьим-то желанием, мне неинтересно. У нас, как субарендатора, в договоре нарушений и неточностей не было. У нашего арендодателя эти неточности были, что и нашла прокуратура. Как законопослушная компания, мы оплатили штраф, переехали быстро с небольшими затратами, офис работает в обычном режиме».
По сути, этот частный случай показывает: арендуя помещение, вы не застрахованы от его потери, особенно если собственником являются федеральные или областные органы власти. Как же обезопасить себя от таких рисков? Стоит ли приобретать офисы в собственность или достаточно внимательно изучать условия договора аренды?
По мнению Ольги Свечковой, директора компании «Фонд мира», у которой два офиса собственных и один — арендованный, плюсы и минусы есть в обоих случаях.
«Когда арендуешь помещение, всегда есть риск, что с насиженного места тебя в любой момент могут выгнать. У нас была такая ситуация: мы занимали двухэтажный офис в центре города, вложили немаленькие деньги в его ремонт и оборудование, а потом нас просто попросили съехать. Арендодателю было выгоднее сдать это помещение банку: у банковского бизнеса рентабельность больше, соответственно и арендную плату они в состоянии платить выше, — поделилась Ольга Свечкова. — Отсюда еще один риск аренды: плата может вырасти в любой момент и вы просто не сможете платить такие суммы за аренду».
Один из франчайзинговых офисов сети «Элита Трэвэл» также столкнулся с проблемой выселения из арендованного помещения.
«Весной прошлого года в одно из наших турагентств пришло уведомление: в течение двух недель вы обязаны покинуть занимаемые площади. Дело было в том, что здание к тому моменту уже 3 года было выставлено на продажу, и когда нашлись покупатели, у них были свои планы на эти офисы, — рассказала директор сети турагентств «Элита Трэвэл» Наталия Оборина. — Никаких штрафных санкций, выплат с арендодателя взыскать не получилось: в договоре не были предусмотрены такие условия. Поэтому я считаю, надо иметь в штате юриста или привлечь специалиста со стороны, чтобы он изучил договор аренды. Грамотно составленные документы могут обезопасить».
Естественно, когда фирма меняет расположение, она теряет и часть клиентов. В меньшей степени это касается турагентств, которые работают лишь с постоянной базой, в большей степени — тех компаний, которые делали ставку на туристов «с улицы». И, казалось бы, проще уж купить офисное помещение, чтобы ни от кого не зависеть.
Однако спешить не надо: лучше заранее все взвесить, а главное — посчитать деньги и оценить свои перспективы.
«Мы покупали наши офисы до кризиса, когда цены на недвижимость были намного выше, чем сейчас. В том числе пришлось взять кредиты. Через год разгорелся кризис, и наш банк потребовал досрочного погашения кредита... — делится директор «Фонда мира» Ольга Свечкова. — Конечно, собственное помещение — это очень удобно: сделать там ремонт и понимать, что никто не выгонит. Но в идеале офис в собственность стоит приобретать только тем, у кого есть незаемные деньги. Если вы решили взять кредит, я бы советовала очень хорошо подумать и просчитать экономику этого шага».
Директор сети турагентств «География» Елена Шубина вообще убеждена: турбизнес не настолько рентабелен, чтобы тратить деньги на приобретение площадей в собственность.
«Офисы расположены в арендованных помещениях. Как правило, собственником является физическое или юридическое лицо, с которым и заключается договор. И в этом документе оговариваются все условия, в том числе прописаны сроки, в которые арендодатель должен сообщать о повышении аренды, или за какое время обязуется уведомить о том, что турагентство должно освободить помещение. Надо просто очень внимательно ознакомиться с документом, хотя риск при аренде все равно сохраняется, — отметила Елена Шубина. — Но приобретать офисы в собственность, я считаю, необдуманно: купив даже обычную квартиру и переделав ее под офис, вы будете много лет отрабатывать такие траты. Это мое личное мнение, возможно, коллеги думают по-другому».
В риэлторских компаниях отмечают, что, даже если вы решитесь на покупку собственного офиса, сделать это не так-то просто: удачно расположенные помещения все давно заняты. Поэтому для турагентств выгоднее все-таки аренда. Либо стоит сначала арендовать помещение, посмотреть, как «работает место», в случае, если офис прибыльный, то имеет смысл его выкупить.
«В случае с турагентством альтернативный вариант — арендовать офис в хорошем бизнес-центре: там и сервис неплохой, и цена метра ниже, — считает генеральный директор компании «Метры и деньги» Вячеслав Андреянов. — Так, аренда квадратного метра в офисном центре класса А или Б стоит примерно 1 200 рублей за кв. метр в месяц. Аренда офиса в хорошем месте в центре города на первом этаже с отдельной входной группой обойдется вам в 1 500 – 2 000 рублей».
При этом, по словам Вячеслава Андреянова, купить офис в офисном здании не всегда возможно: в успешных бизнес-центрах, как правило, единая система управления и мажоритарный собственник, да и площади помещений там минимум 50-60 квадратных метров.
Если вы все-таки задумались приобрести офис, то эксперт советует, ориентироваться на готовые офисы на первых этажах. Но и это не так легко: несмотря на то что стоимость квадратного метра здесь в последнее время сильно возросла и составляет примерно 170-190 тысяч рублей, найти пустующий готовый офис в центре практически невозможно — все давно раскуплено.
Можно, конечно, купить и жилую квартиру, а потом перевести ее в нежилое помещение, но, по словам специалистов, сделать это крайне сложно. «Бывает, одной подписи клиенты ждут полтора-два года. При этом стоят квартиры на первых этажах центральных улиц не намного дешевле офисов», — резюмирует Вячеслав Андреянов.
Свои плюсы и минусы есть и в случае аренды помещений под офис, и в случае покупки. В первом варианте вы платите умеренные суммы денег, но вас могут в любой момент попросить съехать, во втором — вы становитесь независимым от арендодателя, но тратите большую сумму. Естественно, каждый руководитель сам решает, что для его бизнеса выгоднее на данном этапе развития.
А как на ваш взгляд, лучше арендовать или купить офис? Поделитесь своим мнением в комментариях к материалу.
